こんにちは。黄色の鳥です。
最近の暑さに併せて、私のブログ熱が高いようで、しっかり記事に向き合えるので楽しいです。
今日は住宅を購入してから1年経過した機に、住宅ローンの借り方・返し方の検証と分譲マンションを購入して1年経った今、家の購入についてどう思っているかお話していきたいと思います。
- 家を購入してどう思っている？
- 私の住宅ローン概要
- 今後の返済計画
- 負担は増えた？減った？
家を購入してどう思っている？
持ち家か賃貸かという永遠のテーマがありますが、私は持ち家派です。というよりも、自分の家を持って満足しています。
まず最初に、私の購入したお家の内容をお話したいと思います。
購入したのは、当時築17年の鉄筋コンクリート造の分譲マンションです。元々3年〜5年以内に物件を購入したいとおもっていて、購入するにあたり希望する条件は整理をして、頻繁に該当の地域の物件を見ていたところ、いい物件があったので購入しました。家を買うときはタイミングですね。物件だったり、立地だったり、欲しいものが出てきた時やタイミングが合うときに思い切るのがいいと思います。
満足の理由は以下の３つ
- 生活満足度が上がった
- 長い目で見て支払いが少ない
- 税金が抑えられる
生活満足度が上がった
実はこれは持ち家だけの問題ではなく、購入と同時に両親と同居することで得られたメリットでもあるのですが、家が広くなったことと、その空間に人が過ごしているということで、独特の家庭の空気が生まれました。家族ですので、お互い鬱陶しい時もありますが、やはり家族として過ごす空気は特別なものだなと思います。前に一度知人から、「独り者は家を買っても、家庭ができないから家らしくならないよ」と言われたことがあるのですが、その時は少し反発していましたが、今なら少し意味がわかるような気がします。
今まで一緒に暮らした賃貸マンションに比べ、やはり所有していることで、余計な借り物感を感じずに、気になるところはカスタマイズすることができるのでストレスが少ないです。先日甥っ子が壁を破りましたが、気になりませんでした（笑）
家が広くなることや、設備が高級であること、所有欲を満たせること、カスタマイズができることなどメリットを挙げると、一つ一つは小さいですが、全て満たされると幸福感につながっていると思います。
長い目で見て支払いが少ない
私の家は、定期借地権付の分譲マンションで、いわゆる借地の上に立っている分譲マンションになります。期間が50年（私が購入した時点ですでに17年経過）すぎると、マンションを解体し、更地にして返還する必要があるため、住めるのは残り32年です。所有しているのは、マンションの一室だけで、土地は借地で賃料がかかっています。
住宅費用について試算してみます。火災保険は別とします。賃貸の方が火災保険は高額です。
＜持ち家の場合＞
マンションの売買価格は1760万円でした。
1760万円＋固定資産税10万＊32年＝2080万円
管理費（土地代含む）は今は3万円ですが上がることを考慮すると3万5千円とします。
3万＊12ヶ月＊12年＋3万5千＊12ヶ月＊20年＝1272万円
2080万＋1272万+リフォーム300万＝3652万円
管理費だけで1300万円弱も払うんですね！怖い！設備のリフォーム代も考慮してみました。
＜賃貸の場合①＞
うちのマンションは賃貸の場合、105,000円程度で賃貸に出ています。
10.5万円＊12ヶ月＊32年＝4,032万円
＜賃貸の場合②＞
少しグレードを落として、月9万円程度のマンションに引越しする
9万円＊12ヶ月＊32年＝3,456万円
＜賃貸の場合③＞
一人暮らしが続いた場合（両親の費用は別にかかります）
6.6万円＊12ヶ月＊32年＝2534万円
試算では勿論、賃貸③が安いわけですが、家族単位だと1番高いでしょうね。賃貸②はとても妥当な選択だと思います。グレードを上げる必要があるのか問われれば、それは個人次第ですとお答えします。賃貸派の方も、大体3LDKで考えた時、地方都市の都会の方だと、9万くらいの賃料になるんじゃないかなぁという見立てです。築浅だったり、駅近だったり、タワマンだったりするともっと高い印象です。
それでも私のローンの金額、結構抑えられた数値になっています。土地の値段がないにしても、駅近３分の立地では他にないくらい安いです。資産価値として、値崩れしづらいという点も抑えているので、1年経った今でも、売ってくださいのチラシが購入価格より高値で示されています。
税金が抑えられる
これは10年間限定ですが、住宅ローン控除が受けられるため、所得税の還付を受けることができます。私の場合は、所得税が15万程度ですので、10年間で150万程度は戻ってきます。（正しくは、住民税からも一部引かれています）
10年間毎年15万円以上もの税金を合法に節税できるのは大きなメリットではないでしょうか。還付金を考慮すると、賃貸②ともあまり金額的に変わらないようです。
私の住宅ローンの概要
借入金額1760万円。金利0.475％（変動）。借入期間20年。
これが私のローン概要です。金利安いと思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。店頭金利から最大限引いてもらえました。
実は、ローンを組む際、1社しか申請しませんでした。理由は、「定期借地権付」の物件に貸付をしてくれる銀行が少ないからです。どれだけ個人の属性が良くても、物件の属性に問題があるということで審査してもらえない銀行さんが多いです。たまたま、1社目に審査申し込みをした大手の銀行さんはOKだったので助かりました。
しかも、ボーナス払い（各回約10万）もしています。これも賛否が分かれるところだと思います。
ボーナス払いにした理由としては、月々の入金額を1万アップさせれば、1年を通してみれば、2万円多く貯金できます。毎月の入金額を増やして、リズムを整えたいという理由からです。貯金の秘訣はシステムづくりとリズムを整えることだと考えています。ボーナスは毎回入金額を考えるイレギュラー作業になるので、私は貯金しづらいと感じていたためです。
今後の返済計画
毎月6万円弱の返済をしています。ボーナス月は16.5万円弱です。実は20年続けるつもりは、ローンを借りた当初からなく、繰上げ返済を頭に入れての借入でした。住宅ローン控除が切れる10年後のタイミングで約600万を繰上返済しようと考えています。
シュミレーションには、金融広報中央委員会さんの「知るぽると」さんを利用しました。使い勝手がいいのでオススメです。
＜現状＞
今回借りた通りに返済を続けた場合のそれぞれの支払い合計は
- 支払総額 18,456,600円
- 支払利息額 856,600円
- 控除還付 約1,500,000円
- 支払合計 約16,956,600円
＜検証①＞
仮にこのままの水準で金利が0.475%程度であった場合に、10年後に600万円繰上返済すると
- 支払総額 18,456,600円
- 本来の利息額 856,600円
- 減少する利息額 192,881円
- 支払利息額 663,719円
- 控除還付 約1,500,000円
- 支払合計 約16,763,719円
＜検証②＞
仮にこのままの水準で金利が0.475%程度であった場合に、頭金600万円入れた場合
- 支払総額 18,165,720円
- 支払利息額 565,720円
- 控除還付 約860,000円
- 支払合計 約17,305,720円
＜検証③＞
10年後から金利が0.8%にあがったと仮定した場合に、10年後に600万円繰上返済すると
- 支払総額 18,608,660円
- 本来の利息額 1,008,660円
- 減少する利息額 327,123円
- 支払利息額 681,537円
- 控除還付 約1,500,000円
- 支払合計 約16,781,537円
＜検証④＞
10年後から金利が0.8%にあがったと仮定した場合に 、頭金600万円入れた場合
- 支払総額 18,266,540円
- 支払利息額 666,540円
- 控除還付 約860,000円
- 支払合計 約17,406,540円
＜検証⑤＞
10年後から金利が0.4%に下がったと仮定した場合に、10年後に600万円繰上返済すると
- 支払総額 18,421,680円
- 本来の利息額 821,680円
- 減少する利息額 244,299円
- 支払利息額 612,301円
- 控除還付 約1,500,000円
- 支払合計 約16,677,381円
＜検証⑥＞
10年後から金利が0.4%に下がったと仮定した場合に、頭金600万円入れた場合
- 支払総額 18,142,680円
- 支払利息額 542,680円
- 控除還付 約860,000円
- 支払合計 約17,282,680円
まとめ
それぞれ同じ金利の時の総支払額を比べると
- ①と②の差は542,001
- ③と④の差は625,003
- ⑤と⑥の差は605,299
なんと頭金を入れるのと、10年後に繰上返済するのとでは、金利変動のいずれのパターンにおいても繰上返済したほうが50万以上もお得となりました。お得になるのは知っていたけど、まさかこんなに差が出るとは知りませんでした。住宅ローン控除の威力凄まじいです。当たり前ですが、住宅ローン控除がなければ、いずれの場合も頭金を入れた方がお得になります。
私はとりあえず、10年後に600万円の繰上返済に向けて頑張りたいと思います。そのタイミングで繰上返済すると、残りの返済期間は3年5ヶ月になるらしいので、ローンを負うのも13年半ですみそうです。
負担は増えた？減った？
金銭的負担は増えました。「賃貸と同じ金額でローンを組めますよ。」というセールストークに乗るのはオススメしません。マンションだと管理費・固定資産税・火災保険・リフォーム代等かかってきます。固定資産税があるので、グッと貯蓄率が減る要因になっています。私の恵まれている点は、住宅費は上がったけど、光熱費と食費（家で食べる分）はかからなくなっているので、トントンといった現状です。特殊ケースですけどね。基本的にはガッツリ負担は増えると想像してもらった方がいいかと思います。
ただ、13年後はどうでしょうか？ローンを払い終わった後、住宅費は管理費と地代の3.5万円のみになります。毎月の貯蓄が6万増えるんですよね。ちょうどその頃奨学金の支払も終わるので、小さく暮らそうと思えば、10万円程度で生活できるようになります。少しサイドFIREの道も見えてくるんじゃないかなと考えています。
きちんと日々の支払をしていくこと。ちゃんと働いて、支出をコントロールして、貯金・投資に回す。サイドFIREへの道、一歩一歩しっかりやっていきたいと思います。
それでは。
